华泰证券研报表示，我国房地产市场正进入全新阶段，华泰证券认为行业正从过去的“信用驱动”逐步转向“产业驱动”，房地产对经济的作用从“旧周期”的引擎逐步成为“新周期”经济发展的结果。新兴产业发展情况，或将决定城市未来房地产市场的复苏节奏以及发展质量。华泰证券认为，新兴产业带来的财富效应、人口流入与房地产库存改善，将推动核心城市楼市率先进入结构性修复通道。华泰证券认为改善型尤其是终极改善需求可能会在这些城市释放得更加明显，在这些城市拥有较多布局且具备“好房子”品质的房企有望受益。
全文如下
华泰 | 房地产：哪些城市有望受益新兴产业造富浪潮？
核心观点
我国房地产市场正进入全新阶段，我们认为行业正从过去的“信用驱动”逐步转向“产业驱动”，房地产对经济的作用从“旧周期”的引擎逐步成为“新周期”经济发展的结果。新兴产业发展情况，或将决定城市未来房地产市场的复苏节奏以及发展质量。我们认为，新兴产业带来的财富效应、人口流入与房地产库存改善，将推动核心城市楼市率先进入结构性修复通道。我们认为改善型尤其是终极改善需求可能会在这些城市释放得更加明显，在这些城市拥有较多布局且具备“好房子”品质的房企有望受益。
“产业驱动”下的房地产行业新模式
新兴产业正成为我国经济发展新引擎。2025年全年，高技术制造业增加值同比增长9.4%，高于规模以上工业3.5pct，26年Q1累计增速达12.5%，高于规模以上工业6.4pct。26年Q1高技术制造业规模以上工业企业利润总额累计同比高达47.4%，其中电子信息制造业增速高达125.0%。新兴产业正在重塑区域发展模式。新兴产业发展形成以一线城市为核心、二三线城市为产业链配套的格局，2025年北上广深战略性新兴产业增加值占GDP比重分别为25.6%/25.3%/32.5%/43.0%，深圳规模与占比居首。二线城市中合肥、苏州、杭州、武汉、成都、西安等发展迅速，宁德、常州、无锡等三线城市表现突出，重点城市围绕AI与数字经济、半导体和高端制造、新能源、电子信息等领域形成清晰的差异化布局。
新兴产业驱动城市房地产复苏的三个观察维度
财富效应角度：战略性新兴产业上市公司数量、市值占比和市值增量越大的城市，越有望受益于本轮科技牛市带来的财富效应；人口流入角度：新兴产业创造相对高薪岗位，吸引人口持续流入；地产基本面角度，新房库存是新兴产业发展潜力能否快速向房地产复苏传导进程中需要考虑的一大因素。综合市值增量、常住人口增量、房地产基本面三大维度评估，深圳、上海、北京、广州四个一线城市，以及杭州、合肥、成都、西安、苏州、武汉六座二线城市，最受益于新兴产业财富效应、人口流入以及相对健康的库存结构，有望在“新兴产业”驱动下优先复苏。
哪些房企有望受益于新兴产业带来的需求红利？
我们认为新兴产业发展更领先的城市房地产市场有望率先复苏，改善型需求将明显释放，在这些城市布局较多且具备“好房子”品质的房企有望受益。
风险提示：房地产政策波动，房地产市场复苏不及预期，部分房企经营风险。
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